不動産鑑定士が実務において調べた不動産鑑定理論や建築基準法等について綴ります。

不動産鑑定士のブログ

下落相場と配当金とREIT

REITといえばインカムゲイン、すなわち配当金(分配金)です。
現在真っ只中の下げ相場における投資法を説明します。
※投資は自己責任でお願いします。

REITは株式に比べて安全ではない

REITは株式よりも値動きが小さく、安全であると言われることもありますが、そんなことはありません。
何倍にもなる個別株のような値動きはありませんが、コロナショックのときは日経よりも大きく下げました。
一時期は半額以下にまでさがったので、やはりリスク商品ですので、何も考えずに買って、ホールドしておけばいいというものではありません。

REITは、いつ買うのか?

今買えばいいと思います。

コロナショックの前までは、REITもかなり高額になっており、利回りも低かったです。
特に、昔からあるオフィス系の利回りは2~3%台がほとんどだったので、全然旨味がなかったです。
リーマンショック後の不況時に買いたかったと、ずっと思ってました。

そして、今、その水準にあります。

今後、オフィスやリテールは空室率が上昇し、賃料は下落し、分配金が下がるかもしれません。

分配金が下がると利回りが下がります。
思ったよりも低い利回りになってしまいます。

きっと、リーマンショック時もそうだったので、なかなか買いづらかったのでしょう。

リーマン・ショック時と違って、今回は暴落後の過去の分配金の推移を調べることができますので、どれぐらい分配金が下がるかを調べることができます。
過度にビビる必要はないかなと思います。

損失がでたらどうするか

信用取引出ない限りは、売らなければ損失は確定しないので、基本的に損失はでません。
ですので、どれほど株価が下がろうとも、問題ありません!

反対に、分配金は必ずプラスになるので、利益はでます。

「利益が出る=税金がかかる」

つまり、損失が出ないからといって、ほっておけば、税金だけ掛かります。

というわけで、含み損がでたら、損失を確定したほうがいいです。
損失を確定すると、配当金と相殺できるので、税金を減らすorなくすことが出来ます。

ただし、配当金目的の長期投資だったはずなので、すぐに買い直す必要があります。
ここで買い直さないと配当金も入らず、ただの短期投資になってしまいますのでご注意ください。

これを繰り返すと、いずれは最安値付近での平均取得単価になるので、含み損がなくなります。

損失を確定するのは痛みが伴いますが、税金の節約の面からオススメです。

どのアセット買うか

現在、物流・レジデンス以外のアセットは低い株価にとどまっています。
この水準が長引く可能性はありますが、感染者数が欧米レベルにならない限りは、コロナショック直後以下の水準になることはないと思います。
ホテルは玩具になっている感じがあるので避けたいところですが、オフィスでもリテールでも好きなのを買えばいいと思います。

ただし、1銘柄集中投資はリスクが高いので、別アセット複数銘柄で買いたいところです。

おすすめの買い方は、買い下がりです
別名、ナンピン買いともいいますが、ドルコスト平均法ともいいます。
※高値圏からスタートすると超ハイリスクなので、絶対にやらないでください。

この方法は、相場が良いときは、株数を集めることが出来ずに上昇してしまいますし、相場が悪いときは、株数が集まるものの、含み損がガンガン増えていくマゾい手法です。
コツは、安値圏からスタートすることです。
オフィスやリテール系は安値圏なので、ちょうどいいタイミングです。
下がる限り、買い続けます。
下がれば下がるほど底値感が出ますが、焦ってまとめ買いせずに、コンスタンスに買い集めてください。
たまに、将来の税金軽減のために、損失を確定し、取得単価を下げることをしていきます。
そのうち、底をうって上昇しますので、その後は買い増しはせずに、含み益がある限りは放置し、含み益を見てニヤニヤしてください。

含み益が出ている状態で、もっと枚数を集めたい場合は似ている別の銘柄を買います。
その理由は、損失を増やして、税金を節約するためです。
例えば、
100万円の含み益が出ている銘柄を買い増し、その後、株価が下がっても含み益があれば損失は確定出来ません。
しかし、違う銘柄であれば、下がった分の損失を確定することができます。
という理由です。

買い直す方法については、別途説明します。

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