REIT

下落相場と配当金とREIT

REITといえばインカムゲイン、すなわち配当金(分配金)です。
現在真っ只中の下げ相場における投資法を説明します。
※投資は自己責任でお願いします。

REITは株式に比べて安全ではない

REITは株式よりも値動きが小さく、安全であると言われることもありますが、そんなことはありません。
何倍にもなる個別株のような値動きはありませんが、コロナショックのときは日経よりも大きく下げました。
一時期は半額以下にまでさがったので、やはりリスク商品ですので、何も考えずに買って、ホールドしておけばいいというものではありません。

REITは、いつ買うのか?

今買えばいいと思います。

コロナショックの前までは、REITもかなり高額になっており、利回りも低かったです。
特に、昔からあるオフィス系の利回りは2~3%台がほとんどだったので、全然旨味がなかったです。
リーマンショック後の不況時に買いたかったと、ずっと思ってました。

そして、今、その水準にあります。

今後、オフィスやリテールは空室率が上昇し、賃料は下落し、分配金が下がるかもしれません。

分配金が下がると利回りが下がります。
思ったよりも低い利回りになってしまいます。

きっと、リーマンショック時もそうだったので、なかなか買いづらかったのでしょう。

リーマン・ショック時と違って、今回は暴落後の過去の分配金の推移を調べることができますので、どれぐらい分配金が下がるかを調べることができます。
過度にビビる必要はないかなと思います。

損失がでたらどうするか

信用取引出ない限りは、売らなければ損失は確定しないので、基本的に損失はでません。
ですので、どれほど株価が下がろうとも、問題ありません!

反対に、分配金は必ずプラスになるので、利益はでます。

「利益が出る=税金がかかる」

つまり、損失が出ないからといって、ほっておけば、税金だけ掛かります。

というわけで、含み損がでたら、損失を確定したほうがいいです。
損失を確定すると、配当金と相殺できるので、税金を減らすorなくすことが出来ます。

ただし、配当金目的の長期投資だったはずなので、すぐに買い直す必要があります。
ここで買い直さないと配当金も入らず、ただの短期投資になってしまいますのでご注意ください。

これを繰り返すと、いずれは最安値付近での平均取得単価になるので、含み損がなくなります。

損失を確定するのは痛みが伴いますが、税金の節約の面からオススメです。

どのアセット買うか

現在、物流・レジデンス以外のアセットは低い株価にとどまっています。
この水準が長引く可能性はありますが、感染者数が欧米レベルにならない限りは、コロナショック直後以下の水準になることはないと思います。
ホテルは玩具になっている感じがあるので避けたいところですが、オフィスでもリテールでも好きなのを買えばいいと思います。

ただし、1銘柄集中投資はリスクが高いので、別アセット複数銘柄で買いたいところです。

おすすめの買い方は、買い下がりです
別名、ナンピン買いともいいますが、ドルコスト平均法ともいいます。
※高値圏からスタートすると超ハイリスクなので、絶対にやらないでください。

この方法は、相場が良いときは、株数を集めることが出来ずに上昇してしまいますし、相場が悪いときは、株数が集まるものの、含み損がガンガン増えていくマゾい手法です。
コツは、安値圏からスタートすることです。
オフィスやリテール系は安値圏なので、ちょうどいいタイミングです。
下がる限り、買い続けます。
下がれば下がるほど底値感が出ますが、焦ってまとめ買いせずに、コンスタンスに買い集めてください。
たまに、将来の税金軽減のために、損失を確定し、取得単価を下げることをしていきます。
そのうち、底をうって上昇しますので、その後は買い増しはせずに、含み益がある限りは放置し、含み益を見てニヤニヤしてください。

含み益が出ている状態で、もっと枚数を集めたい場合は似ている別の銘柄を買います。
その理由は、損失を増やして、税金を節約するためです。
例えば、
100万円の含み益が出ている銘柄を買い増し、その後、株価が下がっても含み益があれば損失は確定出来ません。
しかし、違う銘柄であれば、下がった分の損失を確定することができます。
という理由です。

買い直す方法については、別途説明します。

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