市街化調整区域内の建物は、市街化調整区域が導入された昭和46年以前のものは建て替えができますが、それ以外のものは注意が必要です。
建築計画概要書がしっかり提出されている建築確認済みの建物であったとして、農家住宅の場合、一般人が購入しても建て替えは勿論のこと、居住することも違法となります。
建て替えができない場合、不動産価値が大きく下落するため、鑑定評価において見逃すと、不当鑑定となる可能性がありますのでご注意ください。
農家住宅とは
市街化調整区域内において、農業従事者のみの特権により建てられた住宅です。
市街化調整区域内に建物を建築する場合は、通常は開発許可が必要であるにも関わらず、許可不要で住宅が建築できます。
その代わり、農業従事者（農業委員会で証明をもらう）であることや、セカンドハウス不可など、複数の要件があります。
※不要になるのは開発許可であって、建築確認などの建築基準法関係の許可は必要です。
都市計画法第29条第1項第2号で、以下の通り定められています。
なお、農家住宅のほかに、似たような制度として、分家住宅があります。
分家住宅は農家住宅（本家）から派生し、市街化調整区域内において建築できる住宅であるものの、開発許可が必要となるほか、建築の要件も農家住宅よりも厳しいものとなります。
農家住宅は、トラクターが停まっていたり、田畑の近くにあるので、なんとなく外観上でも農家住宅っぽいなと感じる建物が多いですが、数軒建ち並んでいるなど、一般の住宅と見分けがつかない場合もありますので、注意が必要です。
売買について
農家住宅の売買は可能です。
しかし、農業従事者が住むことを前提とした強い権利のもとに建築された建物であるため、農業従事者以外は居住できません。
住むこと自体が不可なので、農家住宅のままでは、需要者は皆無です。
もっとも、農家住宅から一般住宅へ用途変更することにより、新たな所有者となる一般の買主による居住のみならず、建物取り壊して建て替えも可能となります。
用途変更
農家住宅から一般住宅への用途変更は簡単ではありません。
その昔、農家住宅を建てて直ぐに用途変更して販売する業者が居たとか、何とかで厳しくなったそうです。
居住者が高齢になり、農業に従事できなくなった場合、農家住宅の要件から外れますので、そのまま居住することは厳密には違法となります。
この場合、所有者単独で用途変更する必要があります。
また、売買により農業従事者以外のものが居住することになる場合は、売主と買主が共同して用途変更をすることになります。
よく言われる許可要件として、建物の建築後２０年以上の経過、２０年未満であってもやむを得ない事情がある場合、といわれることが多いです。
この辺りは、役所により条件が異なりますので、最寄りの建築指導課や開発指導課などに相談してみてください。
なお、役所によって市民対応も大きく異なり、不動産鑑定士により問い合わせにより、ある程度判断してくれる役所もあれば、一般論すら話してくれない役所もあります。
また、建物の取り壊しには注意してください。
農家住宅の場合、農地法4条許可により農地から宅地へ転用していることが多いですが、登記上、農地のまま放置されている場合があります。
そのまま建物を取り壊した場合、登記を宅地に変更するのが大変になる場合があります。
そのほか、用途変更前に建物を取り壊すと用途変更の難易度が跳ね上がる可能性がありますので、事前に役所と相談することをお勧めします。
鑑定評価においては、用途変更の可否について、可能な限り調査する必要があります。
役所でのヒアリングにより用途変更の蓋然性が高い場合には、「一般住宅への転用が可能なものとして」という条件付けにより、それなりの価値を評価することも可能です。
用途変更の蓋然性が低い場合には、「雑種地価値－建物取り壊し費用」となりますので、相当低廉な評価額となる可能性もあります。
物件調査
市街化調整区域の物件調査において、建物が存在している場合のメイン論点は「再建築の可否」ですので、しっかり調査する必要があります。
市街化調整区域内においても、地区計画の定めがあれば、再建築が可能です。
市街化調整区域の制度が設定された昭和46年以前は、一般住宅と農家住宅に違いはありませんでした。
したがって、建物登記等の新築年月日が昭和46年以前であれば、既存宅地となるので基本的に再建築が可能です。
昭和46年以降であれば、開発許可を調べてください。
開発許可が出ていれば、再建築が可能です。
また、なぜ開発許可が出たのかも確認する必要があります。
開発許可が出ていない場合は、
・既存宅地の建て替え
・農家住宅
などの開発許可が不要であった場合のほか、
・違法建築物
である可能性もあります。
既存宅地の場合は、建て替えが可能ですが、
農家住宅と違法建築物の場合は建て替えができません。
なお、農家住宅や違法建築物の場合においても、50戸連坦などの別の方法により開発許可を取得できる場合もありますので、見逃さないようにしてください。