レオパレスといえば、施工不良の残念アパートというイメージですが、施工不良が発覚する以前から「壁が薄い、壁が薄い…」といわれている物件でした。
賃貸には騒音リスク等があり、売買には改修や客付け、融資のリスクがあるため、不動産鑑定士としては、レオパレスには建物の質や風評リスクを考慮して、一定の減価を織り込む必要があります。
実務で身に着けた、レオパレスの見分け方を記載します。
外観から見分ける
一部のレオパレスは分かりやすい見た目をしています。
上の写真の様な、白と灰色のシマシマや、茶色とクリーム色のシマシマなどは特徴的で見分けやすいです。
その他、単色やオシャレな色使いをしているシリーズも多いので、レオパレスが公開している画像も参考にしてください。
https://www.leopalace21.co.jp/info/overview.html
https://www.leopalace21.co.jp/info/overview_02.html
また、レオパレスが管理していない物件などは、外壁が再塗装され、アパート名も変更されている場合があります。
その様な隠蔽されている場合は、外観から見分けるのは相当困難です。
したがって、以下の資料を調査することにより、レオパレスであるかを見分けることになります。
過去の住宅地図から調べる
各都道府県の図書館には、過去の住宅地図が設置されています。
大阪府なら中之島の府立図書館にありますし、京都府なら府立図書館や歴彩館においてあります。
過去２０年分ぐらいの住宅地図を閲覧すれば、建築当時のアパート名称が分かります。
レオパレスの場合は「レオパレス 〇〇〇」と表示されている場合が多いです。
元はレオパレスだった。
↓
最新はアパートという表記に。。。
建築計画概要書から調べる
市町村もしくは都道府県の建築確認を取り扱っている部署にて、建築計画概要書を閲覧してください。
建築計画概要書には、建築確認時の概要が記載されており、建築の事業者が特定できます。
レオパレスが施工した物件は、工事施工者や設計者の項目に、「レオパレス」もしくは「エムディアイ」の社名が記載されています。
なお、「エムディアイ」はレオパレスの社名変更前の社名です。
まとめ
住むか住まないかの判断ですと、外観以外の「過去地図」や「建築計画概要書」の調査は、ちょっとメンドクサイかもしれませんね。
レオパレスは壁が薄いとの風評から敬遠されやすいですが、レオパレスに限らず、木造や軽量鉄骨のアパートは壁が薄いです。
騒音が気になる方は、やはり、鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶのがいいでしょう。
なお、鉄筋コンクリート造のマンションでも、隣部屋との界壁はコンクリートではないので、やはり騒音はします。
さらに騒音問題にこだわりたい場合は、角部屋を選択するとよいでしょう。
さらにさらに騒音にこだわりたい貴方は、間取りにも注意するとよいです。
具体的には、隣部屋との間にクローゼットが挟まっているような間取りですとさらに良いです。