道路

42条2項道路の中心線とは

建築基準法上の道路の1つに、建築基準法42条2項道路があります。
この道路に接面している場合は、道路中心線から2mのセットバック(道路負担)が必要になります。
では中心線はどこになるのでしょうか?

里道などの法定外公共物がある場合

42条2項道路内に里道や水路などの法定外公共物が存する場合には、法定外公共物の中心が道路中心線となる場合が多いです。
里道等の正確な幅員等については、都市計画課等の法定外公共物を所管している部署に問い合わせると「境界明示図」が出てくる場合がありますので、確認してみてください。

私有地のみで構成されている場合

私有地しかない場合の道路中心線は難しいです。
そもそも42条2項道路とは「法第43条施行の基準時に建築物が立ち並んでいた幅1.8m以上4m未満の道路」のことですので、基準時の位置と幅員がわかっていれば中心線を割り出すことは可能です。
しかし、基準時とは「昭和25年11月23日」ですので、資料が存在しない事が多いため特定は困難であり、ほぼ不可能と言えるでしょう。
この場合、道路所有者やセットバックの必要がある道路接面地の所有者との話し合いによって決まります
この話し合いの結果は建築確認時に提出する必要があり、各役所によって取り扱いが異なりますので、対象の市町村に存する建築指導課に手続きの方法を仰ぎましょう。

簡易なセットバック距離の算定方法

鑑定評価上の実務においては、現地の実測と建築計画概要書を頼りにセットバック面積を査定することが多いです。
セットバック距離を査定し、間口に乗じて、セットバック面積を査定するのが基本です。
経験上、特定出来なかったことは無いです。

現地調査

・前面道路の実測をし、セットバック済みなのか、する必要あるのかを判断する。
・同じ沿道の比較的新しい建物はセットバック済みのことが多いので、そのセットバック距離を測る。

建築計画概要書

・すでにセットバック済みの場合は、対象不動産の建築計画概要書からセットバック面積を査定します。方法は、建築計画概要書の地図からセットバック面積を読み取れる場合は、地図から。読み取れない場合は、建築計画概要書記載の敷地面積と登記面積の差分によりセットバック面積を査定しますが、この場合、縄縮み・縄伸びが混入します。
・同じ沿道の比較的新しい建物の建築計画概要書の地図からセットバック距離を把握する。

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